Покупка квартиры может быть безопасной для покупателя только в случае внимательного и очень ответственного подхода к проверке квартиры на «чистоту» сделки. Не нужно полагаться на добросовестность продавца (если он - физическое лицо), иначе в этом случае существует огромный риск оказаться обманутым. В случае покупки у юридического лица наиболее безопасной является сделка по ДДУ (Договору долевого участия), которая проводится в соответствие с 214-ФЗ, защищающимправа дольщиков.
Вне зависимости от того, является ли покупка квартиры вложением капитала с целью извлечения в будущем прибыли, либо приобретается для постоянного проживания в ней, следует подходить к процессу оформления всех документов хорошо подготовленным. Как и в случае заключения любого юридически значимого договора, когда речь идет о значительных денежных средствах, риски, конечно же, существуют, поэтому внимание к малейшим деталям в этом вопросе – лучший способ обезопасить себя от возможных неприятных «сюрпризов». Надо помнить, что приобретение недвижимости на первичном рынке и вторичном (речь идет о жилье, которое уже имело хозяина) имеет массу различий.
Существует несколько способов приобретения жилья в собственность, в зависимости от сопутствующих условий потенциальный покупатель может выбрать наиболее выгодный для него. Согласно современным отечественным законам стать владельцем недвижимости можно в результате прямой покупки квартиры (по договору купли-продажи квартиры); обмена жилья (по договору мены); при дарении; вследствие наследования жилья – эти способы практикуются наиболее часто.
Различные способы стать владельцем квартиры: простые и не очень
- если для расчета с продавцом покупатель использует наличность, оформляется прямой договор купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в нескольких госорганах, после чего договор вступает в законную силу. В качестве продавца и покупателя могут выступать не только физические лица, но и юридические. Регистрация документов не только определяет нового владельца недвижимости, но и свидетельствует о том, что сделка совершалась законным способом по свободной воле продавца и покупателя без давления со стороны третьих лиц, которые могли бы повлиять на решение той или другой стороны.
- привлечение банковского кредита (в размере стоимости квартиры либо частично) для покупки недвижимости в настоящее время чрезвычайно распространено в нашей стране. И это несмотря на то, что покупателю необходимо собрать множество бумаг в различных инстанциях в короткое время (некоторые справки имеют ограниченный срок действия). В случае выбора такого варианта покупки жилья, кроме заключения договора купли-продажи, заключается с банком еще и договор залога, что создает некоторые ограничения для будущего владельца. Многие считают, что приобретение квартиры посредством кредита, т.е. через банк, автоматически означает 100% законность сделки. Однако это расхожее заблуждение - в компетенцию банка не входит выяснение истории недвижимости в паспортном столе, в УВД и т.д. - на сегодняшний день наиболее дешевый способ стать владельцем долгожданной (в данном контексте слово точно отражает суть: ждать придется действительно долго) квартиры является участие в жилищно-строительном кооперативе. ЖСК – это объединение граждан на добровольной основе с одной единственной целью: строительства собственного жилья минуя участие в процессе государства. Денежные средства выплачиваются постепенно на протяжении нескольких лет согласно утвержденному графику ЖСК. После выплаты половины стоимости жилья, будущий владелец имеет право пользоваться квартирой, а вот в собственность он ее получит лишь после 100% выплаты всей суммы. - по договору долевого участия можно также недорого получить в собственность жилье. Однако здесь надо быть предельно осторожным и перед заключением сделки ознакомиться со специализированной правовой литературой или получить консультацию юриста. Договор долевого участия должен проводиться в соответствии с 214 Федеральным Законом, который, к сожалению, не является для застройщиков обязательным. И пусть покупатель в таком случае переплачивает за безопасность сделки, зато подстегивает продавца строить качественное жилье в заявленный срок. В случае если дольщик решил сэкономить на оформлении договора по 214-ФЗ, или застройщик по той или иной причине отказывает ему в этом, все возможные риски будущий владелец квартиры берет на себя. Последствия такого решения могут быть печальны, т.к. закон о защите прав потребителей на дольщика в такой ситуации не распространяются. - покупка квартиры путем вкладывания финансовых средств в ПИФ (паевой инвестиционный фонд), который не является юрлицом наподобие ЖСК, а выступает в качестве объединенных денежных капиталов инвесторов, переданных управляющей компании. Отрасль молодая в нашей стране и быстро развивающаяся благодаря активной рекламе. На сегодняшний день в России количество приобретенного жилья через ПИФ составляет примерно 1% от общего числа сделок по покупке недвижимости
Способы избежать неприятностей, связанных с покупкой квартиры
Выше было описано несколько видов приобретения первичного и вторичного жилья, и очевидно, что каждый из них имеет собственные, присущие только ему риски. Подбор квартиры для покупки может осуществляться одним из следующих способов в зависимости от того, насколько покупатель готов обезопасить сделку:
- поиск квартиры и оформление всех документов самостоятельно – вариант практически бесплатный (если не считать стоимость газет, подачи объявлений и т.д.);
