Квартиры в новостройках

Квартиры в новостройках – это выбранное вами удобное расположение, простор и свет, комфорт и уют, качественный ремонт без необходимости доделок. Если, конечно, вы покупаете их у солидной и честной фирмы, выполняющей условия договора.

Вам так же могут быть полезны образцы договоров: Договор купли-продажи квартиры  Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа  Договор купли-продажи доли квартиры  Договор купли-продажи комнаты в коммуналке  Договор купли-продажи жилого помещения в здании  Договор купли-продажи земельного участка  Договор купли-продажи участка с домом  Договор купли-продажи жилого дома  Договор купли-продажи части жилого дома  Договор купли-продажи доли в праве на жилой дом  Договор купли-продажи садового участка  Договор купли-продажи гаража  Договор мены квартиры  Договор мены жилого дома на квартиру  Договор мены жилого помещения на право найма  Договор дарения квартиры Договор дарения жилого дома   АКТ приёма-передачи квартиры   АКТ приёма-передачи жилого дома   СПИСОК ДОКУМЕНТОВ для регистрации сделки

С юридической точки зрения рынок первичной недвижимости в России парадоксален. При высокой стоимости строящегося жилья потребители, рискнувшие приобрести еще не существующие квартиры, имеют менее всего гарантий правомочности сделки. Если в случае покупки вторичного жилья и новых, но готовых к заселению квартир покупатель рискует стать жертвой отдельных аферистов, то квартиры в новостройках продают всегда только компании-застройщики с большим штатом собственных рабочих, маклеров и рекламных агентов. И такая разветвленная организация в целом может оказаться мошенником. А ответственный за это хозяин может уйти от наказания.

В особенности сказанное относится к элитному жилью в столице. Квартиры в новостройках Москвы стоимостью порядка многих сотен тысяч и даже миллионов долларов часто становятся объектом судебных разбирательств, в которых покупатели отстаивают законность их приобретения.

Основа юридической защищенности покупателя – наличие в договоре четко прописанных и не допускающих двойного толкования гарантий права собственности на приобретенную недвижимость. С 1 апреля 2005 года для обеспечения этой защищенности вступил в силу Закон РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве», а в июне в 2006 года в него были введены поправки, по сути облегчившие ответственность застройщиков. Поэтому до сих пор нельзя сказать, что покупатель квартиры в новостройках не подвергает себя финансовому риску. Его можно минимизировать, следуя приведенным ниже советам.

Формы взаимодействия покупателя с застройщиком

Согласно Закону № 214, отношения межу покупателем и застройщиком оформляются исключительно в виде договора об участии в долевом строительстве. В нем однозначно прописываются координаты и параметры приобретаемой квартиры в новостройках: адрес возводимого дома, подъезд и этаж, количество комнат, общая и жилая площади квартиры, стоимость квадратного метра, перечень обязательных монтажных и отделочных работ, комплект передаваемой покупателю документации. Кроме того, договор оговаривает ответственность застройщика за невыполнение его условий, включая несоблюдение сроков.

Поправки к Закону дали застройщикам возможность работать и по другой схеме. Покупатель может приобрести у застройщика облигации особого вида – жилищные сертификаты. Они закрепляют право владельцев на получение оговоренного количества жилой площади в строящемся доме. Для выпуска сертификата застройщику-эмитенту достаточно иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на нем.

Нужно ли говорить, что сдать вовремя и без дефектов квартиры в новостройках в условиях российского менталитета могут себе позволить только весьма солидные фирмы с превосходно развитой системой контроля качества, как правило – с иностранным руководством. Поэтому застройщики стараются всеми способами уйти от ответственности, предлагая покупателям другие формы взаимодействия.

Основная из них – заключение договора купли-продажи квартиры по типовому образцу. Поскольку квартиры в новостройках как объект продажи еще не существуют на момент оформления договора, составляется предварительный договор купли-продажи. А в нем продавец может не конкретизировать параметры квартиры, да и стоимость ее может быть подвергнута пересмотру. Таким образом, покупатель расстается с внушительной суммой денег задолго до окончания строительства, не имея никаких гарантий того, что получит обещанное в соответствии с требованиями.

Другой вариант – приобретение покупателем векселя на сумму строящегося жилья, выписанного на застройщика, либо, что еще хуже, на компанию-посредника. Погашение векселя предполагается готовой квартирой. Плюс ко всем описанным неприятностям, покупателя в этом случае может ждать банальный отказ застройщика от передачи квартиры в новостройках в собственность. Заметьте: этот отказ вполне законен, и деньги вам, вероятнее всего, вернут. Вот только за прошедшее время они успеют обесцениться.

Для того, чтобы застройщик сэкономил на налогах, квартиры в новостройках по документам могут стоить намного ниже реальных цифр, а разницу вы выплачиваете в виде страховых платежей. Риск для покупателя в том, что страховые платежи в случае расторжения договора застройщик найдет способ не вернуть.

Что необходимо требовать от застройщика

Застройщиком может выступать только юридическое лицо. Вы вправе требовать предоставления полного пакета учредительных и финансовых документов компании, а также всю информацию о проекте дома, включая проектную декларацию. Например, если вы покупаете квартиру в Рутауне - то "Стройлюкс" предоставит вам полный пакет документов при вашем приезде в офис - и это нормально.

Если, допустим, вы покупаете квартиру в каком-то другом проекте, то может не всегда получится заставить застройщика поступать строго по закону при подписании договоров. Поэтому ознакомьтесь с мнением о застройщике – информацию можно почерпнуть в прессе, а также у жителей уже построенных фирмой домов.

Вас обязаны знакомить с ходом строительства и не препятствовать вашей проверке соответствия квартиры условиям договора. После подписания акта приемки-передачи готового жилья вы оформляете право собственности на него - для этого документы сдаются в регпалате и через месяц вы получаете зарегистрированное право собственности на вашу квартиру в новостройке.