Цены на квартиры - из чего складываются?

В каком бы городе вы не жили, цены на квартиры являются одним их животрепещущих вопросов, который обсуждают как профессионалы рынка недвижимости в офисах, так и обыватели за чашечкой чая. Причем, вопрос остается актуальным, независимо от текущей ситуации в сфере недвижимости: стоимость жилья вызывает живой интерес всегда. Кого-то цены на квартиры интересуют с точки зрения вложения капитала, кто-то мечтает расширить сегодняшнюю жилую площадь, а кто-то примеривается: сможет ли он осилить покупку хоть самой недорогой, но собственной квартиры. Из чего же складываются цены на жилую площадь, какие причины оказывают влияние на формирование рынка недвижимости в городах?

Если рассматривать страну в целом, то одним из самых значимых факторов, влияющих на цены на квартиры в конкретном городе или поселке, является его географическое положение, то есть удаленность от центра страны или области. Безусловными лидерами по стоимости недвижимости можно назвать Москву и Санкт-Петербург, затем идут краевые и областные столицы. Говоря о географии, также следует отметить, что определенные моменты, такие как наличие теплого моря вблизи города, курортно-санаторной или туристической зоны, могут оказать достаточно серьезное воздействие на цены на квартиры. Например, сегодня недвижимость на побережье Черного моря является одной из самых востребованных, особенно в Сочи, после принятия решения о проведении здесь Олимпиады. И так не низкие цены на землю и недвижимость в этом городе сейчас взлетели буквально до небес.

Уровень жизни как категория, влияющая на стоимость недвижимости

Существенным параметром, определяющим цены на квартиры, может быть уровень жизни горожан, связанный с определенными экономическими факторами, такими как наличие развитых предприятий и коммерческих структур в городе. Обычно подобными достоинствами могут похвастаться лишь достаточно большие города, поэтому градация, чаще всего, такова: чем крупнее город, темы выше цены на квартиры. Во многом, это вызвано тем, что большой город, как правило, дает больше финансовых возможностей для жителя: в мегаполисах и зарплата в разы выше, и больше коммерческих возможностей, как и возможностей для карьерного роста. Разумеется, эти преимущества вызывают постоянный приток людей, приезжающих в крупные города в поисках удачи. Высокий спрос на жилье в мегаполисах вызывает адекватную реакцию рынка: цены на квартиры, как правило, в городах с миллионным населением могут быть в несколько раз выше, чем в небольших городах в 100-300 тыс. населения.

Существование каких-то общих тенденций на рынке недвижимости в стране не особо помогает при анализе цен на квартиры в конкретном городе, видимо, это связано с самой спецификой рынка недвижимости. Ведь в то время как стоимость продуктов, товаров, а нередко и услуг в большинстве городов примерно одинакова, цены на квартиры могут различаться просто радикальным образом. Поэтому правильнее будет говорить о каких-то моментах, определяющих не абсолютную, а относительную стоимость жилья внутри одного города. Здесь к географии, то есть удаленности от центра города, добавляются такие факторы, определяющие цену на квартиру, как престижность района, тип дома, этажность, год застройки, наличие инфраструктуры и удобного транспортного сообщения.

Так уж сложилось, что традиционно наиболее престижными районами почти в каждом городе являются те, что ближе к центру. Причем, часто даже не к географическому центру, поскольку города обычно застраиваются довольно неравномерно, а к деловому центру города, где протекает экономическая жизнь горожан. Впрочем, в последнее время цены на квартиры в отдельных секторах городов показывают, что все большей популярностью пользуются элитные спальные микрорайоны, расположенные в экологически более благоприятных условиях.

Тип дома и год постройки, как правило, оказывают не менее значимое влияние на стоимость жилой недвижимости. К наиболее экономичному классу жилья относятся хрущевки. Интересно, что данные опроса москвичей, которых горячо волнуют цены на квартиры, показали, что в то время как подавляющее большинство из них за то, чтобы строилось больше доступного жилья, это же большинство против того, чтобы строились новые дома с планировкой хрущевок. Особенно подчеркивается неудобность маленькой кухни, которая традиционно у россиян является местом, где вся семья проводит немало времени. Кроме того, относительно невысокие цены на квартиры в хрущевках вызваны не только неудобством планировки, но и годом застройки. Мало кому хочется приобретать жилье в доме, который уже через 5-10 лет окажется в аварийном состоянии. Даже довольно ограниченные в средствах граждане не спешат покупать квартиры в хрущевках, потому и стоимость их самая низкая.

Хочешь хорошо жить – сумей и заплатить

Самые высокие цены на квартиры, естественно, наблюдаются в элитном сегменте жилой недвижимости. Здесь требования, предъявляемые как к самому дому, так и прилегающей территории, растут год от года. Кстати сказать, некоторые эксперты считают, что это наиболее стабильный сегмент рынка жилой недвижимости для вложений средств, который меньше всего задел текущий кризис. Критерии, по которым недвижимость можно отнести к элит-классу в различных городах могут существенно отличаться, но это всегда наиболее комфортабельное и большое по площади жилье в данном городе. Цены на квартиры элитного уровня – это сложная тема, требующая профессионального подхода и анализа множества параметров, поскольку нередко речь идет об уникальном жилье. В отличие от других сегментов рынка, где можно составить представление о примерной стоимости жилья на основе сравнения цен на аналоги, элитный сектор живет по своим законам: в таких условиях цена на квартиры зависит и от того, сколько готов заплатить конкретный человек за блага элитного жилища.

Средний ценовой сектор рынка недвижимости можно назвать наиболее востребованным, в первую очередь, это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, наиболее доступные по стоимости. Это касается и первичного, и вторичного рынка жилья, поскольку все-таки цены на квартиры еще далеки от представлений большинства населения о доступном жилье. В какой-то степени, здесь рынок оживляет ипотечное кредитование, хотя некоторые эксперты утверждают, что чем доступнее кредиты, тем выше поднимается стоимость жилой недвижимости. Собственно, это закономерно: таким образом рынок реагирует на повышение покупательской способности. Есть мнение, что в докризисный период некоторое повышение цен на квартиры было обусловлено именно активным развитием ипотечного кредитования. Многие в этот период обратили внимание на первичный рынок, поскольку приобретение квартиры в недостроенном доме обходится зачастую на 15-20% дешевле, и даже несмотря на более высокие ставки по ипотечным кредитам, покупать жилье в строящемся доме было выгодно. Кроме того, новые дома обычно планируются с учетом сегодняшних требований к зданиям и инфраструктуре, что является дополнительным плюсом. На вторичном рынке жилья, в настоящее время, по мнению специалистов, оптимальное соотношение качества здания и цен на квартиры имеют кирпичные дома, построенные в середине-конце 80-х годов.

За что мы платим, покупая квартиру?

Что еще влияет на стоимость жилья? Если обобщить, то все моменты можно обозначить как удобство проживания в доме. В эту сферу, оказывающую определенное влияние на цены на квартиры, можно отнести немало различных факторов. Материал, из которого построен дом, маршруты общественного транспорта, экологическая ситуация в микрорайоне, близость скверов и парков, больниц, школ, социальная среда. Каждый из этих, и многих других факторов, накладывает определенный отпечаток на стоимость жилья, поэтому подчас совсем непросто определить, насколько реальны цены на квартиры в том или ином доме, микрорайоне, области. Даже профессиональные оценщики из разных фирм назовут, скорее всего, разные цифры, и не будут при этом отрицать, что их оценка относительна.

В то время как обывателя цены на квартиры интересуют чаще с праздной точки зрения, то профессионалы рынка недвижимости постоянно анализируют все его тенденции. Именно поэтому, если цены на квартиры вас заинтересовали с сугубо практической точки зрения, не стоит даже пытаться действовать самостоятельно, не имея соответствующего опыта. Рынок недвижимости сложен и многообразен, а порой и непредсказуем. Мнение специалиста здесь всегда предпочтительнее мнения, которое вам выскажут знакомые за чашечкой чая.